Liegenschafts- und Immobilienrecht
Vertragserrichtung bei Erwerb bzw. Verkauf von Liegenschaften und lmmobilien samt grundbücherlicher Durchführung und TreuhandabwickIung.
Beim Immobilienkauf zu beachten
Sofern Sie beabsichtigen eine Immobilie zu erwerben, gibt es eine Vielzahl von Punkten, die Sie hierbei beachten müssen.
Rechtsverbindliche Kaufverträge entstehen bereits mit Einigung der Parteien über Kaufgegenstand und Kaufpreis. Eine derartige Einigung muss nicht unbedingt schriftlich geschehen, eine mündliche Abrede reicht für eine rechtsverbindliche Verpflichtung. So stellt etwa die Annahme eines durch einen Immobilienmakler organisiertes Kaufanbot bereits einen rechtswirksamen Kaufvertrag dar.
Vor Abschluss des Kaufvertrages:
Bevor Sie sich daher zum Erwerb einer Liegenschaft / Immobilie verpflichten, sollten Sie unter anderem folgende Punkte abklären:
Klärung der Eigentumsverhältnisse und anderer Rechte:
Als erster Schritt ist zu prüfen, wer tatsächlicher Eigentümer des Kaufgegenstandes ist und wie die Rechtsverhältnisse des Kaufgegenstandes gestaltet sind — Alleineigentum, Wohnungseigentum, schlichtes Miteigentum.
Dazu ist in das Grundbuch Einsicht zu nehmen und sind darüber hinaus allfällige an das Eigentumsrecht gebundene Rechte sind zusätzlich zu ermitteln, die sich etwa aus einem Wohnungseigentumsvertrag, Benützungsregelungen, Mietverträgen, etc. ergeben.
Lastenfreiheit / offene Verpflichtungen:
Mit einem aktuellen Grundbuchauszug gehört abgeklärt, ob der Kaufgegenstand frei von bücherlichen Lasten (zB.: Pfandrechte, öffentliche Belastungen, Zahlungsrückstände, Dienstbarkeiten) ist.
Im Grundbuch eingetragene Lasten werden vom Erwerber der Liegenschaft / Immobilie im Rahmen des Kaufes mit übernommen. Sofern der Kaufgegenstand nicht lastenfrei ist, muss daher geprüft werden, ob im Rahmen des Erwerbsvorganges die Lastenfreistellung möglich ist.
Zusätzlich empfiehlt es sich die Liegenschaft oder Immobilie eingehend zu besichtigen, um vor Ort abzuklären zu können, dass keine Nutzungsrechte bestehen, die nicht im Grundbuch eingetragen sind.
Widmung des Kaufgegenstandes:
Die baubehördliche Widmung des Kaufgegenstandes ist entscheidend für seine Verwendbarkeit. Hierbei kommt bei Liegenschaft beispielsweise Bauland, Grünland, Land und Forstwirtschaft, Wohngebiet, Betriebsgebiet, etc. in Betracht, bei Immobilien unter anderem die Widmungen Wohnung, Büro, Lager, Garage, Betriebsfläche. Sofern die notwendige Widmung nicht gegeben ist, kann der Kaufgegenstand unter Umständen nicht zu dem von Ihnen angestrebten Zweck verwendet werden.
Entsprechende Recherchen sind bei der Baubehörde durchzuführen. Sollte die er-forderliche Widmung nicht vorliegen muss gleichsam geprüft werden, ob bzw. mit welchem Aufwand und welchen Kosten eine Umwidmung erfolgen kann. Die Kosten hierfür können sich unter Umstanden als sehr teuer erweisen, wenn beispielsweise im Rahmen der Umwidmung eine PKW — Stellplatzabgabe entrichtet werden muss.
Konsensmäßiger Zustand der Immobilie:
Es ist darauf zu achten, dass sie Immobilie ordnungsgemäß errichtet wurde. Für Immobilien muss eine rechtskräftige Baubewilligung, eine Fertigstellungsanzeige bzw. Benützungsbewilligung vorliegen. Hierfür ist ebenfalls die Baubehörde zuständig, in Wien ist das die Baupolizei (MA 37).
Für den Fall, dass kein konsensmäßiger Zustand der Immobilie vorliegt, hat das für den zukünftigen Eigentümer zufolge, dass er für allfällige Bau- oder Rückbauaufträge der Baubehörde verantwortlich ist.
Sollten Sie Umbauten oder Neubauten planen ist ebenfalls zu prüfen, ob Ihr Vorhaben baubehördlich umsetzbar ist!
Grundverkehrsbehördliche Genehmigung:
Für Liegenschaftserwerber, bei denen es sich um Nicht EU-Bürger handelt, ist eine Genehmigung des Erwerbsvorganges durch die Ausländer Grundverkehrskommission einzuholen. In manchen Bundesländern ist für den Erwerb von Land- und forstwirtschaftlichen Liegenschaften ebenfalls die Genehmigung der Grundverkehrsbehörde einzuholen.
In diesen Fällen ist der Kaufvertrag, um allfällige Schadenersatzpflichten zu vermeiden, unter einer aufschiebenden Bedingung abzuschließen, da von der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung die Wirksamkeit des Kaufvertrages abhängt.
Erstellung eines grundbuchsfähigen Kaufvertrages:
Damit der Kaufvertrag auch im Grundbuch durchgeführt werden kann, sind rechtlich gewisse Formerfordernisse zwingend notwendig. Neben einer ordnungsgemäßen Kaufabrede (die eine genaue Bezeichnung der Liegenschaft enthält) ist eine Aufsandungserklärung zwingend, mit welcher der Verkäufer sein Einverständnis erteilt, das Eigentumsrecht für den Käufer im Grundbuch einzutragen. Der Kaufvertrag muss notariell beglaubigte unterfertigt werden.
Folgende Punkte sollten zwingend im Kaufvertrag festgehalten werden:
Genaue Bezeichnung der Liegenschaft / Immobilie:
Der Kaufgegenstand sollte möglichst genau unter Angabe den rechtlichen und faktischen Gegebenheiten, inklusive sämtlicher mit übernommenen Rechte, beschreiben werden.
Kaufpreis und Treuhandvereinbarung:
Der Kaufpreis muss und der Höhe nach genau bestimmten sein. Weiters ist zu regeln wann der Kaufpreis beim Treuhänder erlegt wird und wann bzw. unter welchen Voraussetzungen der Treuhänder den Kaufpreis an den Verkäufer auszuzahlen hat.
Übergabezeitpunkt der Liegenschaft / Immobilie:
Der Zeitpunkt der Übergabe des Kaufgegenstandes gehört genau festgehalten sowie allfällige Gegenstände, Unterlagen etc, die mitübergeben werden. Weiters sollte man eine Vereinbarung dahingehend treffen, ab welchem Stichtag die laufenden Vorschreibungen (Betriebskosten, Gebühren, Abgaben, etc.) vom Käufer getragen werden.
Zustand der Liegenschaft / Immobilie — Gewährleistung:
Um allfällige Streitigkeiten zu vermeiden, empfiehlt es sich den vereinbarten Zustand des Kaufgegenstandes bzw. allfällige vereinbarte Eigenschaften genau festzuhalten. Hierzu gehört etwa die Freiheit von bücherlichen- und außerbücherlichen Lasten, der konsensgemäße Zustand des Kaufgegenstandes, die Freiheit von Nutzungsrechten durch Dritte, bautechnische Besonderheiten, eine bestimmte Benutzbarkeit, etc.
Als Rechtsanwalt betreue ich Sie vom ersten Kaufinteresse bis zur rechtswirksamen Übertragung des Eigentumsrechtes.
