Liegenschafts- und Immobilienrecht
Vertragserrichtung bei Erwerb bzw. Verkauf von Liegenschaften und Immobilien samt grundbücherlicher Durchführung und Treuhandabwicklung.
Beim Immobilienkauf zu beachten
Sofern Sie den Erwerb einer Immobilie beabsichtigen, gibt es eine Vielzahl von Punkten, die Sie hierbei beachten müssen.
Rechtsverbindliche Kaufverträge entstehen bereits mit Einigung der Parteien über Kaufgegenstand und Kaufpreis. Eine derartige Einigung muss nicht unbedingt schriftlich geschehen, eine mündliche Abrede reicht für eine rechtsverbindliche Verpflichtung. So stellt etwa die Annahme eines durch einen Immobilienmakler organisierten Kaufanbots bereits einen rechtswirksamen Kaufvertrag dar.
Vor Abschluss des Kaufvertrages
Bevor Sie sich zum Erwerb einer Liegenschaft/Immobilie verpflichten, sollten Sie unter anderem folgende Punkte abklären:
Klärung der Eigentumsverhältnisse und anderer Rechte
Im ersten Schritt ist zu prüfen, wer tatsächlicher Eigentümer des Kaufgegenstandes ist und wie die Rechtsverhältnisse des Kaufgegenstandes gestaltet sind – Alleineigentum, Wohnungseigentum, schlichtes Miteigentum. Dazu ist in das Grundbuch Einsicht zu nehmen. Darüber hinaus sind allfällige an das Eigentumsrecht gebundene Rechte zu ermitteln, die sich etwa aus einem Wohnungseigentumsvertrag, Benützungsregelungen, Mietverträgen etc. ergeben.
Lastenfreiheit / offene Verpflichtungen
Mittels eines aktuellen Grundbuchauszugs gehört abgeklärt, ob der Kaufgegenstand frei von bücherlichen Lasten (z. B. Pfandrechte, öffentliche Belastungen, Zahlungsrückstände, Dienstbarkeiten) ist.
Im Grundbuch eingetragene Lasten werden vom Erwerber der Liegenschaft/Immobilie im Rahmen des Kaufes mitübernommen. Sofern der Kaufgegenstand nicht lastenfrei ist, muss geprüft werden, ob im Rahmen des Erwerbsvorganges die Lastenfreistellung möglich ist.
Zusätzlich empfiehlt sich eine eingehende Besichtigung der Liegenschaft oder Immobilie. Somit kann vor Ort abgeklärt werden, dass keine Nutzungsrechte bestehen, die nicht im Grundbuch eingetragen sind.
Widmung des Kaufgegenstandes Die baubehördliche Widmung des Kaufgegenstandes ist entscheidend für dessen Verwendbarkeit. Hierbei kommt bei Liegenschaften beispielsweise Bauland, Grünland, Land und Forstwirtschaft, Wohngebiet, Betriebsgebiet etc. in Betracht, bei Immobilien sind dies unter anderem die Widmungen Wohnung, Büro, Lager, Garage, Betriebsfläche. Sofern die notwendige Widmung nicht gegeben ist, kann der Kaufgegenstand unter Umständen nicht zu dem von Ihnen angestrebten Zweck verwendet werden.
Entsprechende Recherchen sind bei der Baubehörde durchzuführen. Sollte die erforderliche Widmung nicht vorliegen, muss gleichsam geprüft werden, ob bzw. mit welchem Aufwand und welchen Kosten eine Umwidmung erfolgen kann. Die Kosten hierfür können sich unter Umständen als sehr hoch erweisen, wenn beispielsweise im Rahmen der Umwidmung eine PKW-Stellplatzabgabe entrichtet werden muss.
Konsensmäßiger Zustand der Immobilie Es ist darauf zu achten, dass die Immobilie ordnungsgemäß errichtet wurde. Für Immobilien muss eine rechtskräftige Baubewilligung, eine Fertigstellungsanzeige bzw. Benützungsbewilligung vorliegen. Hierfür ist ebenfalls die Baubehörde zuständig, in Wien ist das die Baupolizei (MA 37). Liegt kein konsensmäßiger Zustand der Immobilie vor, hat das für den zukünftigen Eigentümer zufolge, dass er für allfällige Bau- oder Rückbauaufträge der Baubehörde verantwortlich ist.
Sollten Sie Umbauten oder Neubauten planen, ist ebenfalls zu prüfen, ob Ihr Vorhaben baubehördlich umsetzbar ist!
Grundverkehrsbehördliche Genehmigung
Für Liegenschaftserwerber, bei denen es sich um Nicht-EU-Bürger handelt, ist eine Genehmigung des Erwerbsvorganges durch die Ausländergrundverkehrskommission einzuholen. In manchen Bundesländern ist für den Erwerb von land- und forstwirtschaftlichen Liegenschaften ebenfalls die Genehmigung der Grundverkehrsbehörde einzuholen.
In diesen Fällen ist der Kaufvertrag zur Vermeidung allfälliger Schadenersatzpflichten unter einer aufschiebenden Bedingung abzuschließen, da von der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung die Wirksamkeit des Kaufvertrages abhängt.
Erstellung eines grundbuchsfähigen Kaufvertrages
Damit der Kaufvertrag auch im Grundbuch durchgeführt werden kann, sind rechtlich gewisse Formerfordernisse zwingend notwendig. Neben einer ordnungsgemäßen Kaufabrede (die eine genaue Bezeichnung der Liegenschaft enthält) ist eine Aufsandungserklärung Pflicht. Mit dieser erteilt der Verkäufer sein Einverständnis, das Eigentumsrecht für den Käufer im Grundbuch einzutragen. Der Kaufvertrag muss mit einer notariellen Beglaubigung unterfertigt werden.
Folgende Punkte sollten zwingend im Kaufvertrag festgehalten werden:
Genaue Bezeichnung der Liegenschaft / Immobilie Der Kaufgegenstand sollte möglichst genau unter Angabe der rechtlichen und faktischen Gegebenheiten inklusive sämtlicher mitübernommener Rechte beschrieben werden.
Kaufpreis und Treuhandvereinbarung Der Kaufpreis muss der Höhe nach genau bestimmt sein. Weiters ist zu regeln, wann der Kaufpreis beim Treuhänder erlegt wird und wann bzw. unter welchen Voraussetzungen der Treuhänder den Kaufpreis an den Verkäufer auszuzahlen hat.
Übergabezeitpunkt der Liegenschaft / Immobilie Der Zeitpunkt der Übergabe des Kaufgegenstandes sowie mitübergebene allfällige Gegenstände, Unterlagen etc. gehören genau festgehalten. Weiters sollte eine Vereinbarung dahingehend getroffen werden, ab welchem Stichtag die laufenden Vorschreibungen (Betriebskosten, Gebühren, Abgaben etc.) vom Käufer getragen werden.
Zustand der Liegenschaft / Immobilie – Gewährleistung Zur Vermeidung allfälliger Streitigkeiten empfiehlt es sich, den vereinbarten Zustand des Kaufgegenstandes bzw. allfällige vereinbarte Eigenschaften genau festzuhalten. Hierzu gehören etwa die Freiheit von bücherlichen- und außerbücherlichen Lasten, der konsensgemäße Zustand des Kaufgegenstandes, die Freiheit von Nutzungsrechten durch Dritte, bautechnische Besonderheiten, eine bestimmte Benutzbarkeit etc.
Als Rechtsanwalt betreue ich Sie vom ersten Kaufinteresse bis zur rechtswirksamen Übertragung des Eigentumsrechtes.
