Lie­gen­schafts- und Immobilienrecht

Ver­trags­er­rich­tung bei Erwerb bzw. Ver­kauf von Lie­gen­schaf­ten und lmmo­bi­li­en samt grund­bü­cher­li­cher Durch­füh­rung und TreuhandabwickIung.

Beim Immo­bi­li­en­kauf zu beach­ten

Sofern Sie beab­sich­ti­gen eine Immo­bi­lie zu erwer­ben, gibt es eine Viel­zahl von Punk­ten, die Sie hier­bei beach­ten müssen.

Rechts­ver­bind­li­che Kauf­ver­trä­ge ent­ste­hen bereits mit Eini­gung der Par­tei­en über Kauf­ge­gen­stand und Kauf­preis. Eine der­ar­ti­ge Eini­gung muss nicht unbe­dingt schrift­lich gesche­hen, eine münd­li­che Abre­de reicht für eine rechts­ver­bind­li­che Ver­pflich­tung. So stellt etwa die Annah­me eines durch einen Immo­bi­li­en­mak­ler orga­ni­sier­tes Kauf­an­bot bereits einen rechts­wirk­sa­men Kauf­ver­trag dar.

Vor Abschluss des Kaufvertrages:

Bevor Sie sich daher zum Erwerb einer Lie­gen­schaft / Immo­bi­lie ver­pflich­ten, soll­ten Sie unter ande­rem fol­gen­de Punk­te abklären:

Klä­rung der Eigen­tums­ver­hält­nis­se und ande­rer Rechte:

Als ers­ter Schritt ist zu prü­fen, wer tat­säch­li­cher Eigen­tü­mer des Kauf­ge­gen­stan­des ist und wie die Rechts­ver­hält­nis­se des Kauf­ge­gen­stan­des gestal­tet sind — Allein­ei­gen­tum, Woh­nungs­ei­gen­tum, schlich­tes Miteigentum.

Dazu ist in das Grund­buch Ein­sicht zu neh­men und sind dar­über hin­aus all­fäl­li­ge an das Eigen­tums­recht gebun­de­ne Rech­te sind zusätz­lich zu ermit­teln, die sich etwa aus einem Woh­nungs­ei­gen­tums­ver­trag, Benüt­zungs­re­ge­lun­gen, Miet­ver­trä­gen, etc. ergeben.

Las­ten­frei­heit / offe­ne Verpflichtungen:

Mit einem aktu­el­len Grund­buch­aus­zug gehört abge­klärt, ob der Kauf­ge­gen­stand frei von bücher­li­chen Las­ten (zB.: Pfand­rech­te, öffent­li­che Belas­tun­gen, Zah­lungs­rück­stän­de, Dienst­bar­kei­ten) ist.

Im Grund­buch ein­ge­tra­ge­ne Las­ten wer­den vom Erwer­ber der Lie­gen­schaft / Immo­bi­lie im Rah­men des Kau­fes mit über­nom­men. Sofern der Kauf­ge­gen­stand nicht las­ten­frei ist, muss daher geprüft wer­den, ob im Rah­men des Erwerbs­vor­gan­ges die Las­ten­frei­stel­lung mög­lich ist.

Zusätz­lich emp­fiehlt es sich die Lie­gen­schaft oder Immo­bi­lie ein­ge­hend zu besich­ti­gen, um vor Ort abzu­klä­ren zu kön­nen, dass kei­ne Nut­zungs­rech­te bestehen, die nicht im Grund­buch ein­ge­tra­gen sind.

Wid­mung des Kauf­ge­gen­stan­des:
Die bau­be­hörd­li­che Wid­mung des Kauf­ge­gen­stan­des ist ent­schei­dend für sei­ne Ver­wend­bar­keit. Hier­bei kommt bei Lie­gen­schaft bei­spiels­wei­se Bau­land, Grün­land, Land und Forst­wirt­schaft, Wohn­ge­biet, Betriebs­ge­biet, etc. in Betracht, bei Immo­bi­li­en unter ande­rem die Wid­mun­gen Woh­nung, Büro, Lager, Gara­ge, Betriebs­flä­che. Sofern die not­wen­di­ge Wid­mung nicht gege­ben ist, kann der Kauf­ge­gen­stand unter Umstän­den nicht zu dem von Ihnen ange­streb­ten Zweck ver­wen­det werden.

Ent­spre­chen­de Recher­chen sind bei der Bau­be­hör­de durch­zu­füh­ren. Soll­te die er-for­der­li­che Wid­mung nicht vor­lie­gen muss gleich­sam geprüft wer­den, ob bzw. mit wel­chem Auf­wand und wel­chen Kos­ten eine Umwid­mung erfol­gen kann. Die Kos­ten hier­für kön­nen sich unter Umstan­den als sehr teu­er erwei­sen, wenn bei­spiels­wei­se im Rah­men der Umwid­mung eine PKW — Stell­platz­ab­ga­be ent­rich­tet wer­den muss.

Kon­sens­mä­ßi­ger Zustand der Immo­bi­lie:
Es ist dar­auf zu ach­ten, dass sie Immo­bi­lie ord­nungs­ge­mäß errich­tet wur­de. Für Immo­bi­li­en muss eine rechts­kräf­ti­ge Bau­be­wil­li­gung, eine Fer­tig­stel­lungs­an­zei­ge bzw. Benüt­zungs­be­wil­li­gung vor­lie­gen. Hier­für ist eben­falls die Bau­be­hör­de zustän­dig, in Wien ist das die Bau­po­li­zei (MA 37).

Für den Fall, dass kein kon­sens­mä­ßi­ger Zustand der Immo­bi­lie vor­liegt, hat das für den zukünf­ti­gen Eigen­tü­mer zufol­ge, dass er für all­fäl­li­ge Bau- oder Rück­bau­auf­trä­ge der Bau­be­hör­de ver­ant­wort­lich ist.

Soll­ten Sie Umbau­ten oder Neu­bau­ten pla­nen ist eben­falls zu prü­fen, ob Ihr Vor­ha­ben bau­be­hörd­lich umsetz­bar ist!

Grund­ver­kehrs­be­hörd­li­che Genehmigung:
Für Lie­gen­schafts­er­wer­ber, bei denen es sich um Nicht EU-Bür­ger han­delt, ist eine Geneh­mi­gung des Erwerbs­vor­gan­ges durch die Aus­län­der Grund­ver­kehrs­kom­mis­si­on ein­zu­ho­len. In man­chen Bun­des­län­dern ist für den Erwerb von Land- und forst­wirt­schaft­li­chen Lie­gen­schaf­ten eben­falls die Geneh­mi­gung der Grund­ver­kehrs­be­hör­de einzuholen.

In die­sen Fäl­len ist der Kauf­ver­trag, um all­fäl­li­ge Scha­den­er­satz­pflich­ten zu ver­mei­den, unter einer auf­schie­ben­den Bedin­gung abzu­schlie­ßen, da von der grund­ver­kehrs­be­hörd­li­chen Geneh­mi­gung die Wirk­sam­keit des Kauf­ver­tra­ges abhängt.

Erstel­lung eines grund­buchs­fä­hi­gen Kaufvertrages:

Damit der Kauf­ver­trag auch im Grund­buch durch­ge­führt wer­den kann, sind recht­lich gewis­se Form­erfor­der­nis­se zwin­gend not­wen­dig. Neben einer ord­nungs­ge­mä­ßen Kaufab­re­de (die eine genaue Bezeich­nung der Lie­gen­schaft ent­hält) ist eine Auf­san­dungs­er­klä­rung zwin­gend, mit wel­cher der Ver­käu­fer sein Ein­ver­ständ­nis erteilt, das Eigen­tums­recht für den Käu­fer im Grund­buch ein­zu­tra­gen. Der Kauf­ver­trag muss nota­ri­ell beglau­big­te unter­fer­tigt werden.


Fol­gen­de Punk­te soll­ten zwin­gend im Kauf­ver­trag fest­ge­hal­ten werden:


Genaue Bezeich­nung der Lie­gen­schaft / Immo­bi­lie:

Der Kauf­ge­gen­stand soll­te mög­lichst genau unter Anga­be den recht­li­chen und fak­ti­schen Gege­ben­hei­ten, inklu­si­ve sämt­li­cher mit über­nom­me­nen Rech­te, beschrei­ben werden.

Kauf­preis und Treu­hand­ver­ein­ba­rung:
Der Kauf­preis muss und der Höhe nach genau bestimm­ten sein. Wei­ters ist zu regeln wann der Kauf­preis beim Treu­hän­der erlegt wird und wann bzw. unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen der Treu­hän­der den Kauf­preis an den Ver­käu­fer aus­zu­zah­len hat.

Über­ga­be­zeit­punkt der Lie­gen­schaft / Immo­bi­lie:
Der Zeit­punkt der Über­ga­be des Kauf­ge­gen­stan­des gehört genau fest­ge­hal­ten sowie all­fäl­li­ge Gegen­stän­de, Unter­la­gen etc, die mit­über­ge­ben wer­den. Wei­ters soll­te man eine Ver­ein­ba­rung dahin­ge­hend tref­fen, ab wel­chem Stich­tag die lau­fen­den Vor­schrei­bun­gen (Betriebs­kos­ten, Gebüh­ren, Abga­ben, etc.) vom Käu­fer getra­gen werden.

Zustand der Lie­gen­schaft / Immo­bi­lie — Gewähr­leis­tung:
Um all­fäl­li­ge Strei­tig­kei­ten zu ver­mei­den, emp­fiehlt es sich den ver­ein­bar­ten Zustand des Kauf­ge­gen­stan­des bzw. all­fäl­li­ge ver­ein­bar­te Eigen­schaf­ten genau fest­zu­hal­ten. Hier­zu gehört etwa die Frei­heit von bücher­li­chen- und außer­bü­cher­li­chen Las­ten, der kon­sens­ge­mä­ße Zustand des Kauf­ge­gen­stan­des, die Frei­heit von Nut­zungs­rech­ten durch Drit­te, bau­tech­ni­sche Beson­der­hei­ten, eine bestimm­te Benutz­bar­keit, etc.


Als Rechts­an­walt betreue ich Sie vom ers­ten Kauf­in­ter­es­se bis zur rechts­wirk­sa­men Über­tra­gung des Eigentumsrechtes.

Dr. Marcus Januschke
Dr. Marcus Januschke

Ver­trags­er­rich­ter — Treuhänder:

Mei­ne Kanz­lei betreut Sie Im Rah­men Ihrer geplan­ten Lie­gen­schaft- bzw. Immo­bi­l­en­trans­ak­tio­nen vom ers­ten Kauf­in­ter­es­se an bis zur rechts­wirk­sa­men Über­tra­gung des Eigen­tums­rech­tes. Ich küm­me­re mich um die not­wen­di­gen Recher­chen / die Prü­fun­gen, das Errich­te­ten des grund­buchs­fä­hi­gen Kauf­ver­trags, den ich als Treu­hän­der abwick­le und grund­bü­cher­lich durch­füh­re. Hier­bei über­neh­me ich auch die not­wen­di­ge Kor­re­spon­denz mit Finanz­be­hör­den und Ban­ken für Sie.
Zögern Sie nicht, mich zu kon­tak­tie­ren! Der Kauf oder Ver­kauf einer Immo­bi­lie soll­te gut geplant sein.

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